Nos últimos tempos, uma das inovações que mais tem chamado a atenção de investidores, incorporadoras e plataformas digitais do mercado imobiliária brasileiro é a tokenização imobiliária, um conceito que une o mundo dos imóveis com as possibilidades da blockchain.
Segundo a ABCripto, o Brasil tokenizou R$ 500 milhões em 2023. Isso coloca o país na liderança latino-americana em adoção da tecnologia e mostra que o conceito, antes restrito a fintechs e entusiastas da área, está ganhando espaço entre agentes do setor tradicional.
Mas afinal, o que é tokenização imobiliária, como ela funciona e por que tem despertado tanto interesse? Quais os riscos e oportunidades que ela oferece? Neste artigo, você vai entender tudo sobre essa inovação e seu impacto no presente e no futuro do mercado imobiliário brasileiro.
O que é tokenização imobiliária?
A tokenização imobiliária é o processo de transformar um imóvel ou fração dele em tokens digitais, que representam, na blockchain, uma parte real do ativo físico.
De forma prática, é como dividir a propriedade de um imóvel em pequenas cotas, e cada uma dessas cotas é representada por um token criptografado e registrado digitalmente. Esses tokens podem ser comprados, vendidos ou transferidos por meio de plataformas específicas, e seu valor está atrelado ao valor do ativo real que representam.
Esse processo é realizado com base em smart contracts (contratos inteligentes) e registrado em blockchains públicas ou privadas, que garantem transparência, segurança e rastreabilidade da operação.
Como funciona a tokenização de imóveis?
O processo de tokenização imobiliária pode variar conforme a plataforma utilizada, mas geralmente envolve os seguintes passos:
1. Identificação do imóvel
Primeiro, é definido qual imóvel será tokenizado. Pode ser um imóvel comercial, residencial, um terreno ou até mesmo uma incorporação futura. É preciso que ele esteja legalmente regularizado, com matrícula atualizada e documentação em ordem.
2. Avaliação e estrutura jurídica
O imóvel passa por uma avaliação de mercado e é criada uma estrutura jurídica adequada para viabilizar sua divisão em cotas. Em muitos casos, é utilizada uma empresa de propósito específico (SPE) que detém a posse do imóvel, e os tokens representam participações nessa empresa.
3. Emissão dos tokens
Com a estrutura definida, os tokens são gerados digitalmente por meio de contratos inteligentes, que determinam regras como quantidade total de tokens, direitos dos detentores, remuneração sobre o aluguel (se houver), entre outros aspectos.
4. Oferta ao mercado
Os tokens ficam disponiveis ao público por meio de plataformas de investimento tokenizado. Investidores interessados podem adquirir quantas cotas quiserem, tornando-se “coproprietários digitais” daquele ativo.
5. Distribuição de rendimentos e liquidez
Se o imóvel gerar renda (por exemplo, alugado), a distribuição dos rendimentos é proporcional entre os detentores dos tokens. Em alguns casos, há também a possibilidade de negociar os tokens no mercado secundário, o que adiciona liquidez ao investimento.
Quais os benefícios da tokenização imobiliária?
A tokenização traz uma série de vantagens tanto para investidores quanto para proprietários e incorporadoras. Entre os principais benefícios, destacamos alguns a seguir:
Acessibilidade e democratização do investimento
Com a tokenização, é possível investir no mercado imobiliário com valores muito menores do que os exigidos tradicionalmente. Ao invés de comprar um imóvel inteiro, o investidor pode adquirir apenas uma fração, com valores a partir de algumas centenas de reais.
Assim, abre-se o espaço para um público mais amplo e democratiza o acesso a ativos antes restritos a grandes investidores.
Liquidez
Diferente da compra tradicional de imóveis, que exige processos burocráticos e longos prazos de venda, a negociação dos tokens ocorre com maior facilidade em plataformas digitais — muitas vezes em tempo real.
Embora o mercado secundário de tokens ainda esteja em desenvolvimento, o potencial de liquidez é uma das grandes promessas dessa tecnologia.
Transparência e segurança
O uso de blockchain garante que todas as transações sejam rastreáveis, imutáveis e auditáveis. Isso reduz riscos de fraude, aumenta a confiança dos investidores e torna o processo mais transparente para todos os envolvidos.
Agilidade e automação
Com contratos inteligentes, o processo de distribuição de rendimentos, registro de propriedade e transferências ganham automatização, reduzindo custos com cartórios, intermediários e burocracia.
Inovação e atratividade do mercado
A tokenização também torna o mercado imobiliário mais atrativo para investidores de perfil tecnológico, que já atuam em criptomoedas e buscam novas formas de diversificar seus portfólios com ativos reais.
Desafios e riscos da tokenização
Apesar do seu potencial, a tokenização imobiliária ainda enfrenta desafios importantes, especialmente no Brasil:
Regulamentação
O ambiente jurídico ainda está em fase de amadurecimento. Embora o COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) tenha publicado, em agosto de 2025, uma série de normas para orientar a atuação de profissionais do setor na tokenização de ativos, especialistas consideram que a regulamentação ainda é incipiente e frágil, especialmente no que diz respeito à segurança jurídica das operações.
É necessária uma união entre os principais órgãos do setor para estabelecer diretrizes claras, integradas e juridicamente seguras, capazes de impulsionar o crescimento sustentável da tokenização no Brasil.
Confiança do público
Muitos investidores ainda têm dúvidas sobre a confiabilidade das plataformas e sobre os direitos efetivos que os tokens representam. Além disso, a falta de padronização entre os modelos adotados por diferentes empresas também contribui para essa incerteza.
Volatilidade e liquidez real
Embora os tokens prometam maior liquidez, isso depende do volume de negociação no mercado secundário. Em projetos pouco conhecidos, pode haver dificuldade para revender tokens, o que afeta a liquidez.
Conectividade com o sistema tradicional
Por fim, outro desafio é integrar o modelo de tokenização com o sistema tradicional de registro de imóveis, que ainda é altamente burocrático e analógico no Brasil. Isso pode gerar conflitos entre o que está registrado digitalmente e o que consta nos cartórios.
Tokenização imobiliária no Brasil: onde estamos hoje?
Plataformas como Netspaces, Bloxs e Mercado Bitcoin estão puxando o movimento crescente da tokenização no Brasil, em parceria com incorporadoras, startups e investidores institucionais. O cenário é de rápida expansão, embora ainda concentrado em nichos e projetos piloto.
A expectativa é que, nos próximos anos, a tokenização ganhe maior regulamentação e adesão do público em geral, especialmente à medida que a educação financeira e digital se fortalece no Brasil.
De olho no futuro da tokenização
Em resumo, a tokenização imobiliária representa um passo importante na digitalização do mercado de imóveis, com potencial para tornar os investimentos mais acessíveis, transparentes e ágeis. Apesar dos desafios regulatórios e técnicos, o movimento já é uma realidade no Brasil, e deve ganhar ainda mais força nos próximos anos.
Porém, a ausência de uma regulamentação ainda é um desafio importante. Esse ponto seguirá sendo pauta de debate nos próximos anos, conforme a crescente se fortalece e os órgãos competentes reconhecem a presença da tokenização como parte cada vez mais importante do mercado imobiliário.
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