A locação de imóveis movimenta milhões de contratos por ano entre locadores e locatários. No entanto, mesmo com todas as boas intenções evidentes no início do contrato, alguns conflitos podem surgir ao longo da relação contratual e, em muitos casos, acabam se transformando em uma série de disputas, tanto extrajudiciais quanto judiciais.
Mas quais são as controvérsias que podem surgir de uma relação locatícia? Em especial, quais são os motivos que levam a locação a uma disputa judicial? Quais gargalos e situações de risco geram esse tipo de problema? E o mais importante: como evitar que isso aconteça?
Neste artigo, vamos abordar com profundidade as causas mais comuns de conflitos judiciais em locações, explicar como eles se desenvolvem e apontar medidas práticas de prevenção a serem realizadas durante toda a relação contratual, desde a negociação até a entrega do imóvel.
O que é uma disputa judicial na locação?
Podemos entender por disputa judicial na locação a forma como o locador ou locatário busca a resolução de um possível conflito, seja porque a parte não buscou a solução amigável ou porque ela restou infrutífera. No entanto, destaca-se que não necessariamente deve haver uma tentativa consensual anterior, seja entre as partes ou com a intermediação da administradora de imóveis.
Essas disputas podem incluir desde ações de despejo por inadimplência, até processos por danos ao imóvel, rescisões contratuais mal conduzidas ou obrigações não cumpridas. Além dos litígios serem custosos no sentido financeiro, também causam desgaste emocional, consomem tempo e comprometem a reputação de quem gerencia o imóvel ou do proprietário, especialmente quando há reincidência.
Por esses motivos, entender onde estão os riscos e como preveni-los é o primeiro passo para uma gestão mais segura.
Vamos conhecer, a seguir, as principais ocasiões que podem acabar virando um caso judicial.
Principais situações na locação que podem virar uma disputa judicial
1. Inadimplência prolongada
A inadimplência é a principal causa de ações judiciais em contratos de locação. Quando o locatário acumula atrasos no pagamento por um período prolongado, o locador ou a imobiliária costumam ingressar com uma ação de despejo, a fim de retomar a posse do imóvel e cobrar os valores em atraso.
Entretanto, esse tipo de demanda compromete a fluidez da gestão de locações e desgasta a relação entre as partes.
2. Falta de vistoria adequada
A falta de vistoria adequada refere-se à carência de uma vistoria técnica completa no início e no término do contrato de locação, que pode gerar discussões sobre o estado de conservação do imóvel, sendo comum que o locador alegue danos ou alterações, enquanto o locatário contesta essas acusações.
Sem um relatório com descrição minuciosa do imóvel, fotos e que tenha sido possibilitado a ambas as partes se manifestar sobre o documento ou assiná-lo, a controvérsia se intensifica, pois dificulta tanto a produção de provas quanto o encontrar um consenso.
3. Reformas ou alterações sem consentimento
Quanto às reformas ou alterações sem consentimento, vale mencionar que alguns locatários realizam modificações no imóvel sem a autorização prévia do proprietário, como mudanças estruturais, remoção de paredes, instalação de divisórias ou ajustes nas redes elétrica e hidráulica.
Mesmo que a intenção seja melhorar o espaço, essas intervenções podem comprometer a estrutura, gerar custos adicionais ou descumprir normas legais. E quando isso ocorre, o locador pode buscar reparação junto ao Poder Judiciário.
4. Rescisão contratual fora das regras
A rescisão do contrato de locação de forma unilateral e fora das condições previstas também é uma causa frequente de ações judiciais.
Isso acontece, por exemplo, quando o locatário desocupa o imóvel sem respeitar o prazo de aviso prévio ou se recusa a pagar a multa acordada, além de quando o locador exige a saída do locatário sem motivo legal ou sem o devido respeito ao procedimento.
5. Falta de manutenção e responsabilidade por danos
Por último, quando no período de locação surgem situações em que o imóvel sofre danos, sejam estruturais ou funcionais, como infiltrações, problemas elétricos ou vazamentos, e não há clareza sobre de quem é a responsabilidade pela manutenção, especialmente constatados no momento da desocupação, surgem disputas entre locador e locatário.
O problema se agrava quando essas questões não são comunicadas a tempo ou quando o imóvel é devolvido com pendências não resolvidas, o que frequentemente resulta em processos para reparação de danos.
Como prevenir disputas judiciais em locações?
Alcançados os principais motivos pelos quais o locador ou o locatário recorrem ao Poder Judiciário para resolver as controvérsias referentes à relação locatícia, precisamos entender como prevenir a propositura dessas ações judiciais.
Em especial, podemos demonstrar algumas estratégias que você, gestor de imóveis, pode utilizar para evitá-las. Confira:
1. Contratos bem elaborados
Um contrato de locação de qualidade é a base de uma boa relação entre as partes contratantes. O instrumento precisa ser claro, objetivo e completo, detalhando o valor e forma de reajuste do aluguel, garantias exigidas, regras de uso do imóvel, responsabilidades por manutenção, condições de entrada e saída, e procedimentos para o encerramento do vínculo contratual.
Nesse sentido, nossa orientação é contar sempre com assessoria jurídica especializada para redigir contratos sólidos e válidos legalmente.
2. Comunicação transparente e contínua
Outro aspecto importante é a comunicação transparente e contínua. Em qualquer ocasião, manter o canal de diálogo aberto é essencial, de modo que as imobiliárias e gestores(as) devem atuar como ponte entre locadores e locatários, solucionando dúvidas, antecipando problemas e promovendo acordos amigáveis sempre que possível.
Desse modo, a comunicação proativa, especialmente sobre prazos, reajustes e vencimentos, ajuda a evitar mal-entendidos que podem escalar para o jurídico.
3. Uso de tecnologia e vistorias profissionais
O uso de tecnologia e vistorias profissionais são fortes aliados na prevenção de litígios. Isso porque com vistorias digitalizadas, relatórios padronizados e registros em alta definição e detalhes, é possível comprovar com clareza as condições do imóvel, o que reduz muito a ocorrência de dúvidas sobre a responsabilidade que podem levar a demandas judiciais.
Na Rede Vistorias, utilizamos ferramentas inteligentes, como o Copiloto RV, que ajuda nossos vistoriadores a padronizar e validar informações em tempo real, minimizando falhas humanas e aumentando a segurança jurídica de todos os envolvidos.
4. Educação e orientação do cliente
Por fim, o último ponto a mencionar é a educação e orientação do cliente. Os locadores e locatários nem sempre têm total conhecimento de seus direitos e deveres legais e contratuais, motivo pelo qual cabe à imobiliária orientar desde o primeiro contato, explicar como funcionam as vistorias, as regras contratuais e o que esperar ao longo da locação.
Educar o cliente é um dos caminhos mais inteligentes para evitar conflitos futuros, de modo que evitar a disputa judicial é uma questão de profissionalismo.
Evitar a disputa judicial na locação é uma questão de profissionalismo
É natural que em contratos de longo prazo e envolvendo patrimônio possam surgir conflitos. No entanto, a disputa judicial não precisa ser o destino inevitável da locação. Com contratos bem elaborados, vistorias técnicas e profissionais, uma comunicação clara e postura preventiva, é possível construir relações de locação muito mais saudáveis, seguras e duradouras.
Aqui na Rede Vistorias, trabalhamos todos os dias para proteger imóveis, contratos e relacionamentos. Assim, acreditamos que tecnologia e técnica andam juntas para elevar o padrão do mercado imobiliário brasileiro – e afastar, cada vez mais, os riscos de judicialização de demandas.
Quer conhecer as nossas soluções e entender como podemos ajudar você a gerenciar sua carteira de imóveis com mais segurança? Entre em contato hoje mesmo com a nossa equipe.
