O mercado de galpões logísticos no Brasil está vivendo um momento de crescimento nos últimos anos. Impulsionado pelo crescimento do e-commerce, reestruturação das cadeias de suprimento e aumento na demanda por armazenagem inteligente, esse segmento do setor imobiliário tem tudo para se tornar um dos mais aquecidos do países.
Segundo dados recentes da consultoria JLL, somente em Santa Catarina, devem surgir até o final de 2025 cerca de 500 mil m² em novos condomínios logísticos de alto padrão. O estado supera Pernambuco e assume o posto de quarto maior mercado de galpões do Brasil, atrás apenas de São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro.
Mas, afinal, por que os galpões logísticos estão em alta? Quais os benefícios e desafios desse tipo de investimento? E como ter segurança nas negociações e na operação desses espaços? É o que vamos responder neste artigo completo. Continue a leitura!
A força dos galpões logísticos
Em apenas um ano, Santa Catarina adicionou 200 mil m² de galpões logísticos à sua área total, atingindo mais de 1,7 milhão de m² em espaços disponíveis. No segundo trimestre de 2025, foram 80 mil m² entregues, incluindo o maior galpão fora do eixo SP-RJ-MG: o Mega Centro Logístico Itajaí, com 44,2 mil m² e aluguel médio de R$ 30 por m².
Além da expansão física, o estado apresenta números sólidos em termos de ocupação. A taxa de vacância dos galpões logísticos em SC chegou a 4,5%, bem abaixo da média nacional de 7,7%. Isso significa que os espaços são rapidamente ocupados, com alta demanda por parte de empresas de logística, varejo e tecnologia.
Essa combinação de crescimento acelerado, baixa vacância e valorização dos aluguéis — que subiram 4% no trimestre e 16% no acumulado de um ano — demonstra o quanto o segmento está em alta e merece atenção dos investidores e gestores imobiliários.
Por que os galpões logísticos estão em alta?
Apesar de recente, o fenômeno dos galpões logísticos não é aleatório. Há uma série de fatores que vêm impulsionando o setor, tanto no Brasil quanto globalmente. Veremos alguns deles abaixo:
1. Crescimento do e-commerce
Com a digitalização crescente do consumo, o comércio eletrônico exige soluções logísticas rápidas, seguras e estrategicamente localizadas. Por isso, galpões bem posicionados são muito importantes para reduzir prazos de entrega e melhorar a satisfação do cliente final.
2. Cadeias de suprimento mais eficientes
As empresas estão revendo suas operações para descentralizar os estoques, reduzir riscos e aumentar a agilidade. Isso tem gerado uma grande demanda por espaços de armazenagem em regiões fora dos grandes centros, como no caso de Santa Catarina.
3. Incentivos fiscais e infraestrutura
Estados como SC vêm se beneficiando de uma boa infraestrutura portuária (como o porto de Itajaí e Navegantes), estradas em boas condições e incentivos para atração de centros logísticos, o que reforça ainda mais a atratividade para investimentos no setor.
Benefícios de investir em galpões logísticos
Para investidores e gestores imobiliários, os galpões logísticos oferecem diversas vantagens. Primeiramente, o setor tem mostrado alta liquidez e valorização contínua, tanto nos aluguéis quanto na ocupação. Com contratos mais longos e clientes estratégicos, há maior previsibilidade de receita.
Além disso, as empresas que alugam os galpões tendem a manter seus contratos por mais tempo, uma vez que a mudança de localização logística exige planejamento, custos e adaptações operacionais.
Por fim, com boa gestão e contratos bem estruturados, o segmento apresenta menor inadimplência em comparação a outros investimentos no mercado, como locações residenciais ou comerciais tradicionais.
Desafios de investir em galpões logísticos
Por outro lado, esse tipo de investimento também exige atenção e cuidados específicos. Entre os principais desafios, podemos destacar, por exemplo, o alto valor inicial: construir ou adquirir um galpão exige um investimento robusto, principalmente se o objetivo for atender grandes players do mercado.
Também é necessário atender exigências rigorosas quanto à segurança, acessibilidade, zoneamento, carga de piso, pé-direito, entre outros fatores técnicos. Junte isso à necessidade de uma gestão especializada, que envolve a manutenção, o monitoramento constante e o relacionamento com inquilinos de perfil corporativo, e temos diversos fatores que comprovam que este não é um investimento para qualquer um.
Adicionalmente, é importante lembrar que negociações de grandes valores, com contratos longos e obrigações compartilhadas entre locador e locatário, podem gerar disputas legais sérias se não forem bem conduzidas.
A importância das vistorias em galpões logísticos
É justamente no ponto da segurança que as vistorias imobiliárias profissionais entram como parte vital do processo.
Mais do que uma obrigação contratual, as vistorias trazem segurança jurídica, transparência e prevenção de conflitos, principalmente quando falamos em empreendimentos de grande porte, como os galpões logísticos. Vamos explicar melhor a seguir.
Vistorias técnicas antes e depois da locação
Antes de entregar um galpão a um novo inquilino, é importante realizar uma vistoria detalhada que registre todas as condições estruturais, instalações, estado de conservação e eventuais pendências. Isso evita divergências no fim do contrato e assegura que cada parte cumpra suas responsabilidades.
Relatórios mais tecnológicos
A tecnologia tem revolucionado esse processo, com relatórios 100% digitais, fotos em alta definição e armazenamento em nuvem, que proporcionam acesso rápido e organizado às informações, que são uma grande vantagem para empresas e investidores que administram múltiplos imóveis.
Acompanhamento periódico
No caso de galpões logísticos, é comum haver adaptações, movimentações de carga, instalação de sistemas elétricos ou de refrigeração, entre outros. Assim, as vistorias periódicas ajudam a monitorar o uso do imóvel e garantir que ele esteja sendo utilizado de acordo com as cláusulas contratuais.
Segurança em negociações
Em uma transação de alto valor, como uma locação ou compra de um galpão logístico, qualquer erro ou omissão pode acabar gerando grandes prejuízos. Portanto, uma vistoria bem-feita e assinada por ambas as partes é um documento indispensável para proteger os interesses de todos os envolvidos.
Um mercado em expansão que exige estratégia e segurança
Os números não mentem: os galpões logísticos estão em plena ascensão no Brasil. O destaque são os estados fora do eixo tradicional, que se posicionam cada vez mais como hubs estratégicos para armazenagem e distribuição.
Para investidores do setor imobiliário, o momento é favorável, mas o sucesso depende da gestão cuidadosa, planejamento estratégico e atenção aos detalhes técnicos e jurídicos. Nesse cenário, as vistorias imobiliárias ajudam a assegurar que cada negociação aconteça com a transparência e a segurança necessárias.
Por isso, se você atua no setor e quer se destacar nesse mercado em crescimento, conte com a Rede Vistorias. Nossos serviços oferecem suporte completo para proteger o seu investimento e dar mais profissionalismo às suas operações logísticas.
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